Notarieller Kaufvertrag und Notartermin

Notarieller Kaufvertrag und Notartermin

(© Andreas Aigner, 17.07.2017)

Der Kauf bzw. Verkauf der Immobilie funktioniert nur mit Notar

In Deutschland kann das Eigentum an Immobilien bei einem Kauf bzw. Verkauf nur mit Hilfe eines Notars übertragen werden. Dieser muss den Kaufvertrag beurkunden und regelt die rechtlichen Belange. Er hilft dabei, unnötige Risiken zu vermeiden, besorgt die nötigen Unterlagen für den Vollzug des Geschäfts und passt auf, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen wird.

Wahl des Notars

In der Regel bestellt und bezahlt der Käufer den Notar. Dennoch ist der Notar neutral und sorgt für eine für beide Seiten ausgewogene Gestaltung des Kaufvertrags.

Ablauf der Beurkundung

Vorbesprechung beim Notar

Eine Vorbesprechung oder „Erstberatung“ beim Notar kostet in der Regel nichts. Bei einem ausführlicheren Beratungsgespräch sind die Kosten mit denen der darauffolgenden Beurkundung abgegolten. In dem Treffen möchte der Notar von den Kaufvertragsparteien ihre Vorstellungen und Wünsche besprechen. Dabei informiert er die Parteien über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt im Anschluss einen Kaufvertragsentwurf, der ausgewogen und rechtlich in Ordnung ist. Allerdings überprüft er nicht, ob der Vertrag für Sie wirtschaftlich oder steuerlich sinnvoll ist.

Klärung der Grundschuld bei Kauf auf Kredit (Käufer)

Benötigt der Käufer ein Darlehen für den Grundstückskauf, das durch ein Grundpfandrecht (z.B. Grundschuld) abgesichert wird, so ist dies ein weiteres Thema bei der Vorbesprechung. Der Käufer sollte spätestens im Anschluss an die Erstberatung die erforderlichen Unterlagen dem Notar zur Verfügung stellen, damit die Bestellung der Grundpfandrechte zugunsten des Kreditinstituts nicht den Beurkundungstermin verzögern.

Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Notar

Der Notar sieht im Grundbuch nach, um die Daten der Eigentümer und die dort eingetragenen Lasten und Beschränkungen festzustellen. Diese berücksichtigt er bei der Ausgestaltung des Kaufvertrags und bei der Abwicklung der Grundstücksübertragung (z.B. indem er das Wohnrecht der längst verstorbenen Großmutter löschen lässt).

Entwurf des Kaufvertrags durch den Notar

Im Anschluss sendet der Notar den Entwurf an die beiden Kaufvertragsparteien. Das geschieht so rechtzeitig, dass beide Parteien sich in Ruhe mit dem Gegenstand der Beurkundung beschäftigen und eventuell auftretende offene Fragen klären können.

Beurkundungstermin beim Notar

Businessman Signing An Official Document

© ilkercelik – Fotolia.com

Beim Termin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor und erläutert den rechtlichen Inhalt. Dabei berücksichtigt er Ergänzungs- und Änderungswünsche der Vertragsparteien, die noch während dieses Notartermins in den Vertrag eingearbeitet werden. Sollten Sie Fragen zu rechtlichen Unklarheiten haben, so können Sie diese auch jetzt noch stellen. Der Notar beantwortet diese gerne und Sie können sich ebenfalls den genauen weiteren Ablauf erläutern lassen.

Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch für den Käufer. Diese Eintragung schützt den Käufer vor weiteren Eintragungen im Grundbuch – das Grundstück ist sozusagen für den Käufer reserviert und das ist dann für alle öffentlich ersichtlich. Zusätzlich besorgt der Notar die erforderlichen Unterlagen (z.B. Löschungsbewilligungen für eingetragene Grundpfandrechte und die Bescheinigung der Gemeinde, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet). Auf diese Weise ist der rechtssichere und lastenfreie Erwerb des Grundstücks für den Käufer möglich.

Bezahlung des Kaufpreises

Der Notar benachrichtigt den Käufer dann über die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung, wenn beim Grundstückserwerb alle rechtlichen Hindernisse beseitigt wurden (z.B. Löschung von alten Grundpfandrechten). Nachdem der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und dem Notar die Bescheinigung des Finanzamts über die Entrichtung der Grunderwerbsteuer vorliegt, beantragt er die Grundbuchumschreibung des Grundstücks.

Schlüsselübergabe (auch Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten)

Wenn der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat, dauert es in aller Regel noch einige Wochen oder Monate, bis der Käufer als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Solange wollen die Meisten nicht warten, deshalb wird im Kaufvertrag geregelt, wann die Schlüssel und „Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten“ auf den Käufer übergehen. Mit der Übergabe gehen auch die Pflichten zur Zahlung der Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren, etc. auf ihn über. Bei vermieteten Objekten steht dem Käufer ab diesem Zeitpunkt der Mietzins zu.

 

Viel Erfolg beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie! Falls Sie weitergehende Informationen zum Thema Privatverkauf möchten, dann fordern Sie gleich weitere Unterlagen über das Kontaktformular an. Diese erhalten Sie unverbindlich und kostenfrei zugesandt. => Kontakt

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