Preis der Immobilie ermitteln

Wie können Sie den richtigen Preis Ihrer Immobilie ermitteln?

(© Andreas Aigner, 30.03.2016)

Immobewertung

© Andreas Aigner

Gewiss möchten Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung den besten Preis erzielen! Dazu ist es erforderlich, dass Sie sich einen genauen Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt verschaffen, um die richtige Preisspanne festzulegen.

Ihr Ziel: Den besten Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung erzielen

„Gebrauchte / bereits bewohnte“ Immobilien sind keine Stangenware, sondern sehr individuell. Das macht es sehr schwer einen exakten und objektiven Wert zu bestimmen. Beim Verkauf oder der Vermietung von Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis bzw. der Mietzins allein nach Angebot und Nachfrage am Markt. Die Marktsituation kann zwischen verschiedenen Lagen, je nach Immobilienart und dem Zeitpunkt sehr unterschiedlich sein.

Einer der allerwichtigsten Punkte bei der Vorbereitung der Veräußerung / Vermietung Ihrer Immobilie ist, den richtigen und marktgängigen Preis festzulegen. Ist der Preis zu heiß, also zu hoch, schrecken Sie Interessenten ab und bleiben lange Zeit auf Ihrer Immobilie sitzen. Ist der Preis zu niedrig, verschenken Sie Ihr Geld!

Nur wenn Ihr angebotener Preis im richtigen Rahmen liegt werden Sie ausreichend Nachfrage erzeugen. Dann können Sie unter den Interessenten am Markt denjenigen finden, der genau Ihre Immobilie haben möchte, und Ihnen deshalb den bestmöglichen Preis bezahlt!

Probleme bei der Preisfindung

Bitte machen Sie nicht den Anfängerfehler: „Ich habe vor 25 Jahren für die Immobilie 250.000 Euro bezahlt, die möchte ich jetzt mindestens wieder heraushaben. Außerdem habe ich einiges eingerichtet und der Wert meiner Immobilie ist in der Zeit auch immens gestiegen. Unter 350.000 Euro gebe ich sie nicht her!“

Die Immobilie ist gebraucht und nicht mehr im selben Zustand wie vor 25 Jahren. Das Haus ist so gesehen also weniger als 250.000 Euro wert. Wenn Sie einiges eingerichtet haben, kann das den Wert erhöhen, falls Kaufinteressenten darauf Wert legen. Allerdings sollten Sie dafür nur den Zeitwert ansetzen. Es kann auch sein, dass manche Interessenten diese Einrichtungen nicht wertschätzen, diese sogar für wertmindernd halten. Hier müssen Sie versuchen, den Sachverhalt möglichst objektiv einzuschätzen. Im Zeitablauf kann der Wert Ihrer Immobilie gestiegen, gefallen oder gleichgeblieben sein. Das hängt unter anderem von der Lage und dem Marktumfeld ab. In München oder Stuttgart können Sie in aller Regel davon ausgehen, dass der Wert gestiegen ist. In den neuen Bundesländern oder in ländlichen Abwanderungsgebieten kann es dagegen genau entgegengesetzt verlaufen sein.

Ein weiteres Problem bei der Preisfindung ist die „Basar-Taktik“. Von Freunden, Bekannten oder aus den „Regenbogen-Medien“ haben Sie sicher erfahren, dass Immobilienpreise immer Verhandlungssache seien.

Dabei handelt es sich um eine sogenannte Halbwahrheit: Ein Teil ist wahr, der andere Teil eben nicht. Und nach „Murphys Gesetz“ nehmen viele den unwahren Teil für bare Münze und schlagen ordentlich beim Preis auf. Was hat dieses Verhalten zur Folge?

In aller Regel verschrecken Sie die möglichen Interessenten an Ihrer Immobilie. Sie ist den Leuten schlichtweg zu teuer, lassen sie links liegen und sehen sich bei Ihrer Konkurrenz um (bei den anderen Immobilienanbietern – Sie sind nicht der Einzige, der eine Immobilie anbietet). In der heutigen Zeit sind die Käufer über das Internet und über leicht beziehbare Fachartikel recht gut über das Marktgeschehen informiert. Zumindest die Meisten. Die Anderen, die nicht Informierten, werden spätestens von ihrer Hausbank gebremst, wenn sie den Kaufpreis ihrer überteuerten Immobilie finanzieren möchten. Die Spezialisten in den Banken können im Gegensatz zu manchen unbedarften Kreditnehmern den Beleihungswert der Immobilie sehr gut einschätzen. Und dann kann die Finanzierung und Ihr Immobilienverkauf zu diesem Preis sehr schnell platzen. Das Spiel beginnt von Neuem und zieht sich in die Länge… Erfahrungsgemäß gehen mit der Zeit die Verkäufer mit dem Preis immer weiter herunter und landen – trotz längerer Verkaufszeit – unter dem ursprünglichen Marktpreis!

Auf diese Weise handeln Sie sich in aller Regel also längere Verkaufszeiten, viel mehr Zeitaufwand / Freizeitverlust durch fruchtlose Besichtigungen, Telefonate, etc. und noch dazu einen niedrigen Verkaufserlös ein.

Ein kleiner Verhandlungsspielraum dagegen ist völlig in Ordnung und führt beim Käufer zu einem zusätzlichen Erfolgserlebnis. Hier könnten Sie zum Beispiel anbieten, Einrichtungsgegenstände kostenlos zu überlassen oder noch die eine oder andere Schönheitsreparatur zu übernehmen. Oder wenn Sie einen Makler beauftragt haben, die Provision nicht zu teilen, sondern ganz zu übernehmen.

Wertermittlung

Es gibt in Deutschland drei gängige Methoden, den Verkehrswert festzustellen:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Diese sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) näher beschrieben. Die Verordnung können Sie über Suchmaschinen finden oder gleich über folgenden Link:

http://www.gesetze-im-internet.de/immowertv/

Der Verkehrswert bzw. Marktwert der Immobilie ergibt sich aus der fachmännischen Ermittlung eines oder mehrerer dieser Verfahren. Wobei zu beachten ist, dass für verschiedene Immobilienarten das eine oder andere Verfahren besser zugeschnitten ist.

Sachkundige Immobilienmakler oder Sachverständige für Immobilienbewertung übernehmen gerne die Verkehrswertermittlung für Sie. Die Kosten für ein solches Gutachten bewegt sich bei normalen Einfamilienhäusern zwischen einem oberen dreistelligen bis unteren vierstelligen Betrag. Wenn Sie dadurch mehr als 2.000 Euro für Ihren Immobilienverkauf erzielen, haben Sie den eingesetzten Betrag in aller Regel mehr als hereingeholt. Ein kleiner Tipp: Wenn Sie ohne Not verkaufen können (also nicht wegen Umzug, Scheidung, Erbaufteilung, etc.), reicht Ihnen ein sogenanntes Kurzgutachten, da Sie hauptsächlich nur den Verkehrswert ermittelt haben möchten. Der Ermittlungsaufwand des Sachverständigen ist die gleiche wie beim normalen Gutachten, nur fällt der Umfang des Gutachtens kürzer aus. Auf den Verkehrswert hat dies keinen nennenswerten Einfluss.

Wenn Sie sich selbst einen Überblick über den richtigen Preis bilden möchten, stehen Ihnen auch folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Werteinschätzung durch Immobilienvergleichsportale
  • „Spezial Immobilien 2014“ über Stiftung Warentest oder Datenbank auf http://www.test.de
  • Immobilienpreisspiegel über den Shop des IVD http://www.ivd.net
  • Preisspiegel über Fachzeitschriften, z.B. Focus, Capital, Wirtschaftswoche, Finanztest, etc.
  • Daten des örtlichen Gutachterausschusses (staatliche Stelle)
  • Angebotspreise über vergleichbare Immobilien über Immobilienportale, Makler, etc. (Achtung: Angebotspreise entsprechen hier in der Regel nicht den tatsächlichen Kaufpreisen)

Zu guter Letzt

Niemand kann den Verkehrswert oder den aktuellen Marktpreis einer Immobilie auf den Euro genau bestimmen! Der am Markt erzielbare Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Falls  Sie von jemandem hören, der Marktpreis Ihrer Immobilie liege bei genau X Euro (z.B. 337.480 €), seien Sie bitte vorsichtig. Eine seriöse Bewertung kann Ihnen eine ziemlich gute Preisspanne nennen, die sich in vertretbarer Zeit realisieren lässt.

In der Regel ist die Werteinschätzung der Immobilie im Leistungsumfang des Makler-Alleinauftrags im Erfolgsfall enthalten. Sie sehen also, mit Makler werden Immobilientransaktionen bequemer, weil Sie zeitraubende Aufgaben einfach abgeben können! Interessiert? Fragen Sie unverbindlich bei mir an => Kontakt

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